Qu’est-ce que le statut du loueur en meublé professionnel (LMP) ?

LMP : définition

Le LMP pour Loueur en Meublé Professionnel est un statut fiscal ouvert aux bailleurs qui mettent en location à titre professionnel un ou des logements meublés.

En effet, lorsque l’on parle d’investissement dans l’immobilier locatif, il est possible de mettre sur le marché un appartement ou une maison sans meuble (location nue) ou avec des meubles (location meublée).

Dans le cas de la location meublée, il existe alors deux statuts pour se lancer : le statut de loueur en meublé professionnel (LMP) ou le statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP).

Quelles conditions pour devenir LMP ?

Pour pouvoir bénéficier du régime LMP, il faut remplir les deux conditions suivantes :

• Les recettes annuelles (charges comprises et loyers TTC) doivent dépasser 23 000 € (sur l’année civile) ;
• Le total de ces recettes TTC (après abattement et déduction des charges) doit être supérieur au montant total des autres revenus d’activité du foyer fiscal (traitements et salaires, rente viagère, BIC hors location meublée, BA, BNC et revenus des gérants et associés majoritaires).

Auparavant, une 3eme condition était nécessaire : l’inscription au registre du commerce et des sociétés (RCS) en tant que loueur professionnel ; ce n’est plus le cas.

Si le loueur ne respecte pas la totalité des critères, alors il sera automatiquement considéré comme loueur en meublé non professionnel (LMNP).

Location meublée : rappels des conditions sur le logement

La location meublée implique la mise en location d’un logement meublé immédiatement habitable par le locataire. Le bien doit ainsi comporter les éléments mobiliers indispensables à une occupation normale par le locataire :

• Literie et couette (ou couverture) ;
• Dispositif pour occulter la lumière dans la ou les pièces destinées à être utilisées comme chambre à coucher ;
• Plaques de cuisson ;
• Four ou four à micro-ondes ;
• Réfrigérateur et congélateur (ou a minima un réfrigérateur avec compartiment congélateur) ;
• Vaisselle nécessaire à la prise des repas ;
• Ustensiles de cuisine ;
• Table et sièges ;
• Etagères de rangement ;
• Luminaires ;
• Matériel d’entretien ménager.

Le bien meublé doit également disposer d’une surface supérieure à 9m² et la hauteur sous plafond doit être d’au moins 2.20 mètres.

Comment bénéficier du statut de loueur en meublé professionnel ?

Pour bénéficier du statut de LMP, il convient de déclarer son activité le guichet unique des formalités des entreprises dans les 15 jours suivant le début de la location. Cette démarche permettra également d’obtenir un numéro SIRET, et d’indiquer le régime d’imposition choisi.

En cas de plusieurs logements meublés, un numéro SIRET est attribué pour chacun.

Fiscalité du LMP

Régime d’imposition

La location meublée est considérée juridiquement comme une activité civile et fiscalement comme une activité commerciale. Les loyers perçus sont imposés à l’impôt sur le revenu dans la catégorie Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC) et non comme revenus fonciers. Selon le montant des recettes, il existe deux types de régimes d’imposition :

• Le régime micro BIC lorsque les recettes annuelles sont inférieures à 72 600€. Ce régime permet de bénéficier d’un abattement forfaitaire de 50% sur les loyers.
• Le régime réel lorsque les recettes annuelles sont supérieures à 72 600€, ou sur option. Ce régime permet de déduire l’intégralité des charges liées aux biens, notamment les frais d’entretien et de réparation, les frais de gestion, d’assurances, les intérêts d’emprunt, tout comme les droits de mutation, les frais d’établissement, les frais de notaire et de constitution de société. Il est également possible d’amortir la valeur du bien ou encore d’imputer des déficits sur le revenu global.

Imposition des plus-values

A la revente, l’éventuelle plus-value réalisée peut être exonérée d’imposition si les recettes sont inférieures à 90 000€ HT au cours des deux années qui précédent la cession, et après 5 ans de détention du bien. Si les recettes sont comprises entre 90 000 € et 126 000 € HT, l’exonération est partielle.

Impôts et Taxes

En LMP, certains impôts locaux sont à prévoir. Il s’agit de la taxe foncière, de la Cotisation Foncière des Entreprises (CFE) et de la Cotisation sur la valeur ajoutée des entreprises (CVAE) lorsque le chiffre d’affaires hors taxe est supérieur à 500 000 €.

En ce qui concerne la TVA, la location meublée professionnelle hors prestations de services n’est pas soumise à la TVA.

Impôt sur la fortune immobilière (IFI)

S’il s’agit de l’activité principale du contribuable, le LMP bénéficie d’une exonération de l’IFI.

Le statut du loueur en meublé (LMP) : quel intérêt ?

Le statut LMP présente de nombreux avantages fiscaux : déductibilité des charges, amortissement de l’investissement, imputation des déficits sur le revenu global, exonération d’IFI, des plus-values… Toutefois, ce statut entraîne des obligations fiscales et comptables.

Quelles différences entre LMNP et LMP ?

LMP (Loueur en Meublé Professionnel) et LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel) sont les deux statuts permettant de faire de location meublée. Voici les principales différences :

• Le LMNP, à la différence du LMP, est le statut qui convient aux bailleurs exerçant cette activité occasionnellement. Cela signifie que le LMNP ne doit pas dépasser les seuils suivants : recettes annuelles inférieurs à 23 000 € et total de ces recettes TTC inférieur au montant total des autres revenus d’activité du foyer fiscal. S’il dépasse ces seuils, le LMNP est considéré comme LMP.
• En LMNP, les cotisations sociales sont fixées à 17,2% des revenus locatifs ; en LMP, elles sont de l’ordre de 35% et 40% en moyenne.
• En LMNP, le déficit ne peut être imputé que sur les revenus considérés comme des BIC sur la même année. ; en LMP, le déficit peut être imputé sur le revenu global du foyer fiscal.
• En LMNP, l’éventuelle plus-value est imposée au régime de la plus-value immobilière (exonération d’IR après 22 ans de détention du bien et exonération des prélèvements après 30 ans de détention) ; en LMP, c’est le régime de la plus-value professionnelle qui s’applique (exonération totale ou partielle après 5 ans de détention du bien selon le montant des recettes).
• Les formalités et la gestion sont plus simples en LMNP qu’en LMP.

Notre Conseil

Le choix entre le statut LMP ou le statut LMNP nécessite une bonne préparation en amont et notamment, afin de savoir si vous remplissez réellement les conditions nécessaires ou si le bien que vous souhaitez acquérir va vous permettre de les atteindre. Faire le bon choix peut vous aider à acquérir un bien et à générer des revenus complémentaires avec une fiscalité optimale. Attention toutefois, pour profiter pleinement du bon statut selon votre investissement, il faut respecter un certain formalisme, et notamment un calendrier précis pour produire certains documents légaux. Il est ainsi indispensable d’être accompagné par un expert-comptable qui saura vous guider et vous conseiller dans toutes vos démarches. Si vous souhaitez utiliser l’immobilier pour un projet d’investissement en étant chef d’entreprise ou à titre personnel avec votre famille, ne vous privez pas du regard extérieur d’un expert-comptable spécialisé !