SCI : définition
Une SCI est une société civile immobilière regroupant au minimum deux associés. Ces associés s’unissent dans le but d’acheter un bien immobilier. Tout le fonctionnement de la SCI sera défini dans les statuts.
Comment fonctionne une SCI ?
Le représentant de la SCI est le « gérant ». Il est désigné soit dans les statuts soit dans un procès-verbal de nomination de la gérance. Les statuts définiront l’étendue des pouvoirs de ce gérant. Les associés quant à eux, disposent d’un droit de vote pour les prises de décision lors des assemblées générales.
Une fois par an, il faudra réunir les associés de la SCI. A la suite de cette réunion, un procès-verbal d’assemblée (qui n’est ni plus ni moins qu’un compte rendu) sera établi. Ce PV reprendra les décisions prises lors de la réunion des associés et devra être conservé par le gérant de la SCI.
Bon à savoir : Des mineurs peuvent être associés d’une SCI. Cependant, il faudra vous renseigner sur les potentielles difficultés que vous pourriez rencontrer (accord du juge des tutelles pour la signature d’actes graves par exemple, crédibilité auprès de la banque pour l’octroi d’un emprunt, etc.).
Le fonctionnement d’une SCI : capital fixe ou capital variable ?
Lors de la création d’une SCI, les associés peuvent choisir entre deux types de capital :
Le capital fixe :
Le montant est déterminé dès la constitution de la société et toute modification de ce capital (augmentation ou réduction) nécessite une mise à jour des statuts et, dans certains cas, l’accomplissement de formalités légales (publication d’un avis, etc.).
Le capital variable :
Il permet d’ajuster plus facilement le montant du capital sans procéder à une lourde modification statutaire. Il est souvent privilégié lorsque la gestion du patrimoine immobilier nécessite une certaine flexibilité (entrée ou sortie d’associés, évolution de l’activité, etc.).
Le choix dépend des objectifs de la société et des perspectives d’évolution. Pour une famille qui souhaite une grande stabilité, le capital fixe peut convenir. En revanche, un gérant d’entreprise qui anticipe l’arrivée de nouveaux associés ou des restructurations fréquentes privilégiera le capital variable.
Quels sont les frais de fonctionnement d’une SCI ?
Une Société Civile (SCI) doit faire face à plusieurs coûts récurrents et ponctuels :
Les coûts de création de la société :
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- La rédaction des statuts : frais d’avocat, de notaire ou d’expert-comptable (variable selon la complexité).
- Les formalités d’enregistrement et de publication : annonces légales, immatriculation au RCS.
Les frais de gestion courante :
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- La tenue d’une comptabilité adaptée, même si la loi ne l’impose pas de façon aussi stricte qu’aux sociétés commerciales.
- L’établissement des déclarations fiscales (TVA, si la SCI a opté pour un régime d’assujettissement, ou encore l’impôt sur les sociétés si elle a opté pour ce régime spécifique, etc.).
- Les assemblées générales annuelles (selon les statuts).
Les frais spécifiques selon le régime d’imposition :
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- L’impôt sur le revenu (IR) : la SCI est en principe “transparente”, chaque associé déclare sa quote-part de résultats dans sa propre déclaration de revenus.
- L’impôt sur les sociétés (IS) : la SCI peut opter pour ce régime. Dans ce cas, elle est taxée directement sur ses bénéfices et les associés ne sont imposés que sur les dividendes perçus.
L’imposition de la SCI : IS ou IR ?
La SCI sera par défaut soumise à l’impôt sur le revenu (IR) si elle n’est pas destinée à un usage commercial, autrement, elle sera soumise à l’impôt sur les sociétés (IS). Dans le premier cas, elle est dite « transparente » car les associés déclarent les revenus fonciers dans leur déclaration d’imposition. Dans le second cas, elle est dite « opaque ».
Pour une SCI soumise à l’IS, les règles comptables applicables sont les mêmes que pour les sociétés commerciales. Ainsi, la SCI devra transmettre tous les ans son bilan comptable au Greffe du Tribunal de Commerce. Notez qu’elle pourra également déduire des charges les frais d’acquisition, les droits d’apport et les amortissements des immeubles. Cependant l’imposition sur les plus-values sera plus élevée.
Enfin, les bénéfices de la SCI distribués aux associés seront imposés comme les dividendes d’une société commerciale.
Bon à savoir : Opter pour l’imposition sur les sociétés est irrévocable, une fois ce choix effectué, il ne sera plus possible d’opter pour l’impôt sur le revenu.
Quelles sont les obligations comptables et administratives d’une SCI ?
Même si une SCI (Société Civile Immobilière) est par nature une société civile, elle doit néanmoins respecter un certain nombre d’obligations comptables et administratives afin d’assurer une gestion rigoureuse de son patrimoine et de son activité. Les principaux volets concernent :
La tenue d’une comptabilité
Le suivi des recettes et des dépenses doit être effectué, même si la loi n’impose pas la même rigueur qu’une société commerciale, il est indispensable de tenir un registre détaillé des loyers perçus, des frais d’entretien et de gestion, ainsi que des éventuelles opérations liées au capital (émission de nouvelles parts, etc.). Il est important d’opter pour un suivi adapté car pour la plupart des SCI soumises à l’impôt sur le revenu (IR), une comptabilité de trésorerie peut suffire. Cependant, lorsque la société est soumise à l’impôt sur les sociétés (IS) ou à la TVA, elle doit généralement tenir une comptabilité plus complète, similaire à celle d’une entreprise commerciale.
Le respect des obligations fiscales
- Les déclarations annuelles : déclaration de résultats (impôt sur le revenu ou impôt sur les sociétés), déclaration 2072 pour les SCI à l’IR, etc.
- Le paiement de l’impôt, en fonction du régime fiscal choisi (IR ou IS), la SCI règle ses impôts différemment. Les associés doivent également déclarer leur quote-part de résultats, le cas échéant.
- La TVA : si la SCI opte pour l’assujettissement à la TVA (en cas de location de locaux professionnels, par exemple), elle doit respecter les formalités spécifiques (factures conformes, déclarations périodiques, etc.).
Les obligations administratives
Assemblée générale annuelle : bien que les SCI ne soient pas soumises à la législation des sociétés commerciales, les statuts peuvent prévoir la tenue d’une assemblée annuelle afin de valider les comptes et d’informer les associés de la situation de la société civile.
- Mise à jour des statuts : en cas de changement de gérant, d’objet social, de capital (fixe ou variable) ou de toute autre modification, il est nécessaire de mettre à jour les statuts et d’accomplir les formalités (publication dans un journal d’annonces légales, dépôt au greffe, etc.).
- Communication aux associés : le gérant doit fournir aux associés les informations essentielles sur l’activité de la SCI, l’état du patrimoine, les perspectives d’évolution et, le cas échéant, la distribution de revenus.
La gestion des formalités liées au personnel (le cas échéant)
Si la SCI emploie du personnel (gardien, concierge, etc.), elle doit s’acquitter des obligations déclaratives (DPAE, bulletins de paie, cotisations sociales) et respecter la réglementation du travail.
La conservation des documents
Les pièces justificatives (factures d’achats, de travaux, baux, etc.) doivent être conservées pendant la durée légale, généralement au moins 10 ans pour les documents comptables. Ces documents sont indispensables en cas de contrôle fiscal ou de litige.
Quels sont les avantages de la SCI ?
La SCI est une société présentant de nombreux avantages :
- La SCI étant une personne morale dotée d’une capacité juridique, elle peut emprunter en son nom ;
- Acquérir un bien par le biais d’une SCI facilitera également l’entrée de nouveaux investisseurs ou associés ;
- La SCI est une alternative à l’indivision, elle facilite la transmission du bien. En effet, en cas de décès de l’un des associés, ses ayants droits recevront des parts sociales correspondantes à leur « part » dans ce bien. Les ayants droits pourront donc soit devenir associés de cette SCI soit décider de repartir avec une somme d’argent, ils devront alors « céder leurs parts » ;
- Le don d’un immeuble via une SCI permet de limiter le montant des droits de donation ;
- La SCI est favorable aux concubins par le mécanisme de démembrement croisé des parts. Chaque concubin se trouve alors nu propriétaire des parts de l’autre et usufruitier de ses propres parts ;
- La SCI peut être assujettie à l’impôt sur les sociétés, ce qui est particulièrement intéressant pour les personnes imposées sur le revenu dans les tranches supérieures.
Et les inconvénients de la SCI ?
En revanche, créer une SCI est assez coûteux. Tout d’abord, il faudra rédiger ou faire rédiger des statuts. Par ailleurs, les coûts incompressibles à la création devront être pris en compte : l’insertion d’une annonce légale de constitution dans un journal d’annonces légales, le dépôt de votre dossier au Greffe du Tribunal de Commerce et son enregistrement.
Par la suite, durant la vie de la SCI, chaque modification statutaire entraînera également un coût. Par rapport à l’indivision, une SCI sera plus coûteuse à la création. De même, les droits d’enregistrements payables lors d’une cession de parts sociales sont plus élevés que dans le cadre d’une indivision (5% contre 2.5%). Enfin, une imposition sur la plus-value sera appliquée lors d’une cession de parts sociales d’une SCI.
Enfin, la SCI nécessite de tenir une comptabilité plus stricte et rigoureuse.
Comment transmettre le patrimoine d’une SCI ?
La SCI est un outil privilégié pour organiser la transmission du patrimoine dans une logique familiale ou patrimoniale. Voici les principaux leviers :
- La donation de parts sociales :
- Les associés peuvent faire une donation de parts à leurs enfants ou à d’autres héritiers.
- L’évaluation des parts tient compte du régime de démembrement éventuel et de la valeur nette de la société.
- Les abattements et barèmes fiscaux (droits de donation) s’appliquent.
- La succession :
- En cas de décès d’un associé, ses héritiers reprennent ses parts sociales.
- L’intégration de l’immobilier dans la SCI peut faciliter le partage entre les héritiers.
Le démembrement de parts en amont peut permettre de limiter les droits de mutation, tout en préservant la jouissance du bien pour l’usufruitier.
Comment fonctionne le démembrement de parts en SCI ?
Le démembrement de parts sociales consiste à scinder la propriété en deux composantes : la nue-propriété (le « nu-propriétaire ») et l’usufruit (l’« usufruitier »). Dans une Société Civile Immobilière, ce mécanisme est souvent utilisé pour optimiser la transmission du patrimoine immobilier au sein d’une famille ou pour adapter le régime patrimonial aux objectifs de chaque associé.
- Nue-propriété : le nu-propriétaire détient la valeur des parts sociales sur le long terme, mais ne peut pas jouir du bien (percevoir les loyers, par exemple).
- Usufruit : l’usufruitier bénéficie du bien et perçoit les revenus liés à l’activité immobilière (loyers, avantages en nature).
Le démembrement de parts peut également générer des économies d’impôt lors d’une donation ou d’une succession, car seules les parts en nue-propriété sont transmises, ce qui réduit ainsi la base taxable.
Comment fonctionne la dissolution d’une SCI ?
La dissolution d’une SCI (Société Civile Immobilière) met fin à son fonctionnement et entraîne sa disparition en tant que société. Elle peut intervenir pour diverses raisons : arrivée au terme initialement prévu dans les statuts, réalisation ou extinction de l’objet social (par exemple, la vente de la totalité du patrimoine immobilier), décision unanime des associés ou encore jugement prononçant la dissolution. Voici les principales étapes à connaître :
- La décision de dissolution
- Les associés se réunissent en assemblée générale extraordinaire (AGE).
- Ils votent la dissolution selon les modalités prévues dans les statuts (majorité ou unanimité requise).
- Un gérant ou un liquidateur est nommé pour mener à bien la procédure de liquidation.
- La publication et les formalités
- Un avis de dissolution doit être publié dans un journal d’annonces légales afin d’informer les tiers (créanciers, clients, etc.).
- La décision est ensuite déposée au Registre du commerce et des sociétés (RCS), qui procède à la radiation de la société une fois la liquidation terminée.
- La liquidation du patrimoine
- Le liquidateur, désigné par les associés, prend en charge la vente des immobiliers restant dans la SCI, le recouvrement des créances et le règlement des dettes.
- Les soldes créditeurs ou négatifs sont répartis entre les associés au prorata de leurs parts sociales.
- En cas de famille ou d’entreprise (holding) détentrice de la SCI, il convient de vérifier l’incidence du régime fiscal choisi (IR ou IS) et d’anticiper les conséquences sur l’impôt à payer.
- La clôture de la liquidation
- Une seconde assemblée générale valide le compte de liquidation et constate la clôture.
- Après la répartition éventuelle du « boni de liquidation », le liquidateur procède aux formalités de radiation définitive, qui met ainsi fin à l’activité de la SCI.
Les conséquences fiscales et sociales
- L’impôt : selon le régime d’imposition (impôt sur le revenu ou impôt sur les sociétés), la dissolution entraîne différentes formalités de déclaration et de liquidation d’impôt.
- Charges sociales : les éventuels bénéfices ou distributions de dividendes doivent être déclarés conformément à la législation en vigueur.
La dissolution d’une SCI doit donc être anticipée pour éviter toute mauvaise surprise lors de la répartition du patrimoine ou du règlement des dettes. Des professionnels comme un expert-comptable ou un avocat fiscaliste peuvent accompagner le gérant et les associés dans cette démarche et s’assurer que la gestion de l’extinction de la société civile s’opère dans le respect des statuts, des obligations légales et des objectifs de chacun.
Pourquoi faire appel à un expert-comptable ?
Afin de se conformer à ces obligations et de sécuriser la gestion de la SCI, il est souvent recommandé de solliciter un expert-comptable. Celui-ci peut accompagner le gérant dans la création de la SCI, la rédaction des statuts, la mise en place d’une organisation comptable, l’optimisation de la fiscalité et le respect des obligations déclaratives. Il pourra également conseiller sur le choix du régime fiscal (IR ou IS) le mieux adapté à la situation familiale ou professionnelle et anticiper les conséquences patrimoniales (démembrement de parts, transmission du patrimoine, etc.).
